U kent vast het gevoel van geluk wel dat u krijgt wanneer u een nieuwe leasewagen mag uitzoeken. Vaak wordt daar veel aandacht aan besteed. De “basisauto” kan volledig naar keuze van de bestuurder worden aangepast. Hier geldt dan een toeslag op het leasebedrag voor. Het gebruik van de leasewagen is vervolgens in principe heel eenvoudig. Op basis van een aantal ingeschatte kilometers betaal je een maandelijks leasebedrag. Daar zit dan alles in, behalve de benzine kosten. Vertoont de wagen gedurende de leasetermijn mankementen waaraan de bestuurder geen schuld heeft, dan liggen de risico’s daarvoor bij de leasemaatschappij. Aan het einde van de leasetermijn geeft u de wagen terug zonder daar aanvullende kosten voor te moeten betalen. Heel eenvoudig eigenlijk. Het aan- of verhuren van kantoorruimten zou op dezelfde manier moeten plaatsvinden.
In de kantorenmarkt is het gebruikelijk om de ROZ Huurovereenkomst Kantoren te hanteren. Deze huurovereenkomst wordt ook wel een “verhuurdersovereenkomst” genoemd. Omdat veel risico’s namelijk worden verlegd richting de huurder. Dat is opmerkelijk. Zeker omdat toch van verhuurder verwacht mag worden dat deze weet wat hij verhuurd aan zijn klanten. Hij is ten slotte de specialist op het gebied van vastgoed. De huurder is daar en tegen geen vastgoedspecialist. Hij heeft ten tijde van de bouw geen invloed kunnen uitoefenen op de kwaliteit van het kantoor. Toch worden veel risico’s die die daar ontstaan bij de huurder neergelegd. Denk hierbij o.a. aan ongewenste stijging van de servicekosten en verborgen gebreken inclusief de negatieve gevolgen daarvan.
De huurder heeft de kantoorruimte nodig om zijn eigen bedrijfsactiviteiten, zijn corebusiness, uit te voeren. Hij moet zich daar op kunnen concentreren. Huisvesting is een bedrijfsmiddel en daar moet je dus weinig tijd aan spenderen. In vaktermen heet dit “de klant ontzorgen”. Om dit te organiseren moeten verhuurders van kantoorgebouwen hun huurovereenkomsten veel meer baseren op een zogenaamde “gebruiksvergoeding’. Dat betekent dat kantoorruimte die als “standaard” wordt verhuurd ook als zodanig wordt aangeboden. De gebruiksvergoeding bestaat dan uit de huurprijs plus de gebouwgebonden service kosten (energiekosten kunnen o.b.v. een greenlease overeenkomst). Het totaal wordt jaarlijks geïndexeerd conform de indexatie zoals opgenomen in de huurovereenkomst. Omdat verhuurder nu een extra risico naar zichzelf toetrekt is het verdedigbaar dat hiervoor ook een risicopremie in rekening wordt gebracht. Aanvullende wensen van de huurder kunnen apart worden afgeprijsd en als toeslag op de basis huurprijs worden toegepast.
Verhuurder kan nu extra rendement te genereren over een deel van de kosten, waarbij dat in het verleden onmogelijk was, namelijk de servicekosten. En de huurder kan bij het aangaan van de huurovereenkomst de toekomstige huisvestingslasten goed voorspellen. De huurder wordt tenslotte gedurende de huurtermijn niet meer geconfronteerd met onverwachte tegenvallers. Denk hierbij aan uitschieters in de jaarlijkse servicekosten. Stabiliteit in de huisvestingslasten wordt door huurders als zeer positief ervaren. Het geeft ze het gevoel ontzorgd te worden. Verhuurders moeten en kunnen in deze tijd het verschil maken. Het verschil maak je niet door een lage huurprijs. Het verschil maak je door je klant te ontzorgen voor wat betreft zijn huisvesting. Wij brengen voor zowel verhuurders als huurders inzichtelijk op welke wijze het “ontzorgen” vormgegeven moet worden en wat het u oplevert.
Edwin Blijie